Kapitalerträge in Estland

Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne werden in Estland grundsätzlich nach dem Einkommensteuerrecht behandelt. Ob eine Steuer entsteht, hängt von Einkunftsart, Ansässigkeit, Befreiungen und einem gegebenenfalls verwendeten Anlagekonto ab.

Wie werden Kapitalerträge und Veräußerungsgewinne besteuert?

Steuerpflichtige Gewinne aus dem Verkauf oder Tausch von Vermögen unterliegen 2026 grundsätzlich 22 % Einkommensteuer. Dazu können Immobilien, Wertpapiere, Gesellschaftsanteile und übertragbare Rechte gehören. Besteuert wird grundsätzlich der nach den jeweiligen Regeln ermittelte Gewinn, nicht pauschal der gesamte Verkaufserlös.

Für Nichtansässige sind insbesondere folgende Besonderheiten zu beachten:

● Der Verkauf von Anteilen an einer estnischen Gesellschaft ist nicht allein wegen des Gesellschaftssitzes in Estland steuerpflichtig. Eine besondere Regel kann greifen, wenn mehr als 50 % des Vermögens zum maßgeblichen Zeitpunkt oder innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre unmittelbar oder mittelbar aus estnischen Immobilien bestanden und die Beteiligung des Verkäufers beim Geschäft mindestens 10 % betrug. Das anwendbare Abkommen ist ebenfalls zu prüfen.

● Gewinne aus dem Verkauf estnischer Immobilien können in Estland steuerpflichtig sein. Entsprechende Regeln können auch für bestimmte registrierungspflichtige bewegliche Sachen oder immobilienbezogene Rechte gelten.

Für bestimmte Vermögensübertragungen gibt es gesetzliche Befreiungen, beispielsweise:

● den Verkauf einer tatsächlich als eigener Wohnsitz genutzten Wohnung oder eines Hauses; die Wohnsitzbefreiung kann grundsätzlich für einen Verkauf innerhalb von zwei Jahren genutzt werden;

● bestimmte Übertragungen im Rahmen der Eigentumsreform und Privatisierung, sofern die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind;

● den Verkauf gebrauchter Gegenstände des persönlichen Gebrauchs;

● bestimmte Anteilstauschvorgänge bei Umstrukturierungen; die Voraussetzungen und die Fortführung der Anschaffungskosten sind gesondert zu prüfen.

Eine Befreiung kann auch für ein länger als zwei Jahre gehaltenes Sommer- oder Gartenhaus gelten, wenn die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind und das zugehörige Grundstück höchstens 0,25 Hektar groß ist.

Dividenden

Bei einer estnischen Gesellschaft wird der einbehaltene Gewinn grundsätzlich nicht allein durch seine Entstehung besteuert. Bei einer steuerpflichtigen Ausschüttung beträgt die Körperschaftsteuer seit 2025 grundsätzlich 22/78 des Nettobetrags. Das entspricht 22 % des Gewinns einschließlich dieser Steuer. Andere steuerpflichtige Zahlungen der Gesellschaft sind gesondert zu prüfen.

Der frühere ermäßigte Satz von 14/86 für regelmäßige Ausschüttungen wurde zum 1. Januar 2025 abgeschafft. Die frühere Berechnung anhand eines Dreijahresdurchschnitts gilt deshalb nicht als aktuelle allgemeine Regel für neue Ausschüttungen.

Ein zusätzlicher Steuerabzug von 7 % ist keine allgemeine Zusatzsteuer auf heutige Dividenden. Er kann im Übergangsfall relevant sein, wenn bis Ende 2024 mit 14/86 besteuerte Dividenden an natürliche Personen weitergereicht werden. Abkommensrechtliche Entlastungen sind im Einzelfall zu prüfen.

Bei der Weiterverteilung bereits erhaltener Dividenden kann eine Beteiligungsbefreiung greifen. Für Beteiligungen von mindestens 10 % an entsprechend qualifizierten Gesellschaften im EWR oder in der Schweiz gelten besondere Voraussetzungen. Es kommt auf die ausschüttende und die empfangende Gesellschaft an, nicht allein auf den Wohnsitz des letztlichen Anteilseigners.

Für Dividenden aus anderen Staaten kann die Befreiung zusätzliche Nachweise über eine bereits erhobene ausländische Steuer erfordern. Auch Gewinne einer ausländischen Betriebsstätte können unter besonderen Voraussetzungen bei der Weiterverteilung begünstigt sein. Eine Beteiligung von 10 % allein garantiert die Befreiung nicht.

Ausschlussregeln, insbesondere für nicht kooperative Steuergebiete und missbräuchliche Gestaltungen, können einer Befreiung entgegenstehen. Die konkrete Herkunft und steuerliche Behandlung der Einkünfte sind deshalb zu prüfen.

Besteuerung von Zinsen

Zinsen einer ansässigen natürlichen Person sind grundsätzlich mit 22 % steuerpflichtig; das kann auch Bankeinlagen betreffen. Bestimmte Anlagekonto-Regeln können die Besteuerung aufschieben. Es gibt keinen allgemeinen Abzug beliebiger Kosten allein wegen des Zinsbezugs; besondere gesetzliche Regeln bleiben zu beachten.

Bei Nichtansässigen sind Zinsen grundsätzlich anders zu beurteilen. Ausschüttungen eines vertraglichen Immobilienfonds oder eines vergleichbaren Vermögenspools können gerade steuerpflichtig sein, wenn die gesetzlichen Immobilien- und Beteiligungskriterien erfüllt sind. Eine solche Auszahlung darf daher nicht pauschal als steuerfreier Zins behandelt werden.

Besteuerung von Mieteinkünften

Bei Mieteinkünften ist zwischen privater Vermögensverwaltung und unternehmerischer Tätigkeit zu unterscheiden. Wer die Einkünfte als Einzelunternehmer mit Betriebsausgabenabzug erklärt, muss die dafür geltenden Registrierungs- und Nachweisanforderungen erfüllen. Dann kann neben Einkommensteuer auch Sozialsteuer anfallen.

Bei privaten Mieteinkünften fällt grundsätzlich Einkommensteuer an, ohne dass sie allein dadurch sozialsteuerpflichtiges Unternehmereinkommen werden. Ob der volle Betrag oder eine verminderte Bemessungsgrundlage zu versteuern ist, hängt von der Art des Mietverhältnisses ab.

Der allgemeine Einkommensteuersatz beträgt 22 %. Bei qualifizierten Einkünften aus der Vermietung von Wohnraum werden für eine natürliche Person grundsätzlich 20 % als pauschale Aufwendungen abgezogen. Die Regel gilt nicht automatisch für Gewerberaum, kurzfristige Beherbergung oder jede beliebige Immobilienzahlung.

Schenkungen

Eine eigenständige Schenkungsteuer gibt es in Estland grundsätzlich nicht. Das schließt andere Steuerfolgen nicht aus: Geschenke eines Unternehmens oder Arbeitgebers können beispielsweise als Geschenk, geldwerter Vorteil oder eine andere steuerpflichtige Zahlung behandelt werden.