Договор найма
Таллинн «___» _____________ 200 __ г.
_________________, в дальнейшем именуемое «Наймодатель», регистрационный код _______, место нахождения _________________, чей представитель _____________ действует ________________________.
и
_________________, в дальнейшем именуемое «Наниматель», регистрационный код _______, место нахождения _________________, чей представитель _____________ действует ________________________.
в дальнейшем именуемые по отдельности «Сторона» и оба вместе «Стороны», заключают настоящий договор, в дальнейшем именуемый «Договор», на нижеследующих условиях:
Примечание: До вступления 01 июля 2002 года в силу Обязательственно-правового закона (ОПЗ), при предоставлении в пользование коммерческих помещений, заключались договоры аренды, регулирование которых осуществлялось утратившим в настоящее время силу Законом об аренде. Обязательственно-правовой закон предусматривает для случаев представления в пользование коммерческих помещений заключение, как правило, договора найма. Договор аренды заключается в тех случаях, когда основной задачей, при предоставлении помещений в пользование, является получение от предмета договора плодов. Стороны, при заключении договора найма коммерческих помещений, по сравнению с договором найма жилых помещений, сравнительно свободы в согласовании условий договора. В Обязательственно-правовом законе имеются лишь отдельные императивные положения, отступление от которых для сторон недопустимо также и для договоров найма коммерческих помещений.
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель представляет на основании Договора в пользование Нанимателю в г.Таллинне коммерческие помещения, расположенные ____________________________ на ___ (_________) этаже здания, общей площадью _____ м2 (_____________ квадратных метров), в дальнейшем именуемые «Помещения». Место расположения Помещений в здании в г.Таллинне по ________________________ (адрес) обозначено красной чертой в плане, имеющемся в приложении 1 Договора.
1.2. Помещения предоставляются в пользование в целях _________________ ___________________________________________, (целевое назначение).
1.3. Передача Помещений Нанимателю оформляется актом приема-передачи, который подписывается обеими Сторонами, и в котором фиксируется состояние Помещений, а также, по требованию одной из Сторон, иные необходимые условия. Акт приема-передачи, после подписания его Сторонами, составляет приложение 2 настоящего Договора.
1.4. Подписанием Договора представитель Нанимателя заверяет, что Наниматель обстоятельно осмотрел Помещения, знает их состояние и подтверждает, что оно соответствует состоянию, необходимому для использования Помещений в соответствии с Договором.
Примечание: Положения ч. 1 ст. 277 ОПЗ предусматривают право нанимателя отступиться от договора в случае, если ему передают не соответствующую условиям договора вещь. Поэтому важно, чтобы наниматель обстоятельно познакомился с состоянием передаваемых помещений и подтвердил, что состояние помещений соответствует состоянию, необходимому для использования помещений в соответствии с договором.
2. Плата за наем и побочные расходы. Залог.
2.1. За пользование Помещениями Наниматель вносит Наймодателю плату за наем в размере ____ кр. (_______________ крон) в месяц, начиная с момента передачи Помещений во владение Нанимателя, к которой добавляется, в размере действующей ставки, налог с оборота. Зафиксированная в настоящем пункте сумма платы за наем включает лишь плату за пользование Помещениями.
2.2. Дополнительно к указанной в пункте 2.1. сумме платы за наем Наниматель несет иные, связанные с пользованием Помещениями, побочные расходы: т.е. счета за водоснабжение и канализацию, электроэнергию, теплоснабжение, уборку, вывоз мусора, оплату телефона, которые в дальнейшем именуются «Коммунальная услуга» или «Коммунальные услуги». Наниматель платит Наймодателю за Коммунальные услуги согласно показателям счетчиков и по тарифам, установленным лицом, оказывающим услугу, за исключением случаев, когда, по согласованию с Наймодателем, за названные услуги оплата осуществляется непосредственно оказывающему услугу лицу на основании заключенного с ним отдельного договора.
2.3. В случае если Наниматель будет пользоваться услугой, связанной с пользованием Помещениями и не названной коммунальной услугой в пункте 2.2. Договора, Стороны будут исходить из порядка оплаты, согласованного в Договоре в пункте 2.2.
2.4. В течение ____ (_______________) банковских дней со дня подписания Договора Наниматель в обеспечение исполнения вытекающих из Договора требований обязуется перечислить Наймодетелю сумму обеспечения в размере ___ (_____-месячной) платы за наем, т.е. ____ кр. (_____________ крон). Указанная в предыдущем предложении сумма обеспечения обеспечивает в течение срока действия Договора, а также в течение ___ (________) месяцев после прекращения Договора исполнение всех основных и побочных требований. С суммы обеспечения проценты не начисляются. В случае задержки с перечислением суммы обеспечения свыше 10 (десяти) календарных дней Наймодатель имеет, при условии письменного уведомления Нанимателя, право на отступление от Договора,
2.5. Предусмотренная в пункте 2.4. Договора сумма обеспечения должна быть возвращена в течение ___ (________) месяцев с момента прекращения Договора Нанимателю, надлежащим образом исполнившему Договор при условии, что у Наймодателя нет денежных требований к Нанимателю и/или отсутствуют основания препятствовать таким требованиям. Из суммы обеспечения можно удерживать задолженность по Договору в части подлежащих оплате Нанимателем счетов и/или вреда, причиненного имуществу Наймодателя. В случае задержки с возвращением суммы обеспечения, Наниматель имеет право требовать уплаты пени в размере ____ % (________ процентов) от суммы обеспечения за каждый календарный день, просроченный с возвращением суммы обеспечения.
Примечание: В ч. 3 ст.308 ОПЗ зафиксировано право нанимателя требовать возврата суммы обеспечения (Прим. переводчика: в действующей редакции русского перевода ОПЗ, опубликованного в ПАЭ 2002, 12, 374 - гарантийного залога) в случае, если наймодатель в течение двух месяцев после прекращения договора найма не сообщил о своих требованиях к нанимателю. При найме коммерческих помещений стороны вправе установить в договоре найма иные сроки.
2.6. Не позднее ___ (________) числа, подлежащего оплате календарного месяца, Наниматель обязан внести на расчетный счет, указанный в предоставленном Наймодателем счете, плату за наем, причем Наймодатель обязан выслать счет, являющийся основанием для внесения платы за наем, не позднее, чем за __ (__________) календарных дней до наступления срока оплаты. В календарный месяц, когда Помещения передаются во владение Нанимателю, в течение ___ (__________) дней с момента предоставления счета Наниматель вносит плату за наем в размере, пропорциональном количеству дней фактического пользования Помещениями, в течение первого месяца периода аренды.
2.7. Не позднее ___ (__________) числа календарного месяца, следующего за подлежащем оплате месяцем, Наниматель должен оплатить Коммунальные услуги перечислением на расчетный счет, указанный в предоставленном Наймодателем счете, причем Наймодатель обязан выслать счет, являющийся основанием для оплаты Коммунальных услуг, не позднее чем за __ (_______) календарных дней до наступления срока оплаты Коммунальных услуг. В случае если по договоренности с Наймодателем оплата за определенную Коммунальную услугу, осуществляется непосредственно оказывающему услугу лицу, Наниматель, на основании счета, представленного лицом, оказывающим услугу, вносит за соответствующую Коммунальную услугу плату к указанному в счете сроку.
2.8. Если во время исполнения Договора прекратит свое существование Эстонская крона или изменится ее обменный курс по отношению к курсу евро Европейского Союза по сравнению с днем заключения Договора, то Займодавец пересчитает размеры определенных Договором платежей, исходя из принципа, согласно которому размер платы за наем и иных согласованных в договоре платежей и сумм, пересчитанные в евро Европейского Союза (при заключении Договора в соотношении 1 EUR = 15,6466 EEK) были бы эквивалентны в день заключения Договора и в день осуществления предусмотренного Договором платежа.
2.9. По истечении каждых 12 (двенадцати) календарных месяцев Наймодатель имеет право в одностороннем порядке повысить сумму платы за наем. Первоначально право корректировки суммы платы за наем возникает с «___» __________ ___ г. В дальнейшем сумма платы за наем корректируется без дополнительного соглашения по истечении каждых 12 (двенадцати) месяцев со дня последней корректировки суммы платы за наем. Размер ежегодной корректировки суммы платы за наем не превышает ____ % (___________ процентов) от суммы платы за наем, действовавшей в предыдущий период.
Отказ Нанимателя от оплаты откорректированной суммы платы за наем на зафиксированных в договоре основаниях и порядке дает Наймодателю право в исключительном порядке отказаться от Договора, при условии предуведомления за 1 (один) месяц.
2.10. В случае задержки договорных платежей Наниматель выплачивает пеню в размере ___ % (________ процентов) от подлежащей уплате суммы за каждый просроченный с платежом календарный день.
3. Права и обязанности сторон
3.1. Наниматель обязан:
3.1.1. пользоваться Помещениями бережно и в соответствии с их целевым назначением, т.е. ______________________________________________________________________;
3.1.2. своевременно вносить предусмотренные Договором платежи;
3.1.3. беспрепятственно допускать представителей Наймодателя в Помещения и к находящимся в них коммуникациям в целях контроля за их состоянием при условии, что это не будет препятствовать нормальной хозяйственной деятельности Нанимателя;
3.1.4. проявлять терпение в отношении производимых в Помещениях работ и иных действий, необходимых для сохранения Помещений, устранения недостатков, предотвращения вреда или ликвидации его последствий;
3.1.5. в целях сохранения Помещений производить необходимые текущий и иной ремонт по обслуживанию Помещений постольку, поскольку этим существенно не увеличивается стоимость Помещений;
3.1.6. по требованию Наймодателя осуществлять во время действия Договора за свой счет капитальный ремонт Помещений, в случае если необходимость его производства возникла по вине Нанимателя;
3.1.7. за свой счет обеспечивать Помещения средствами пожаротушения;
3.1.8. если для предотвращения возникшей для Помещений опасности необходимо принятие мер, незамедлительно сообщать об этом, т.е. о произошедшей в Помещениях аварии, пожаре и т.п., Наймодателю и предпринимать меры для ликвидации их последствий;
3.1.9. в случае объединения, разделения и преобразования Нанимателя, если тем самым происходит изменение Стороны, письменно предуведомлять об этом Наймодателя не менее чем за 1 месяц, а при возбуждении банкротного производства - немедленно;
3.1.10. до размещения на внешнем фасаде здания, расположенного в Таллинне по _________, рекламы, согласовывать размещение рекламы с Наймодателем, оставаясь при этом, в соответствии с действующими правовым актами, ответственным за рекламу. Наниматель также должен, если такая обязанность вытекает из правовых актов, платать налог на рекламу;
3.1.11. не применять оборудование и технологии, от которых возникают превышающие предусмотренные действующими нормами допустимые вибрация и шум, помехи радио и телевидению, пыль, наносящая вред окружающему и среде, отравляющие газы, опасная радиация, повреждения канализации и перенапряжение электросети;
3.1.12. нести, в соответствии с действующими правовыми актами, ответственность за публичный порядок в Помещениях и в окружности, а также обеспечить соблюдение клиентами Нанимателя действующих требований публичного порядка;
3.1.13. соблюдать в Помещениях правила санитарии, безопасности труда, пожарной безопасности и правила эксплуатации Помещений;
3.1.14. предварительно письменно согласовывать с Наймодателем все производимые в Помещениях изменения и улучшения, в т.ч. производство ремонта, указанного в п.3.1.5. Договора;
3.1.15. предварительно письменно согласовывать с Наймодателем полное или частичное предоставление Помещений в поднаем либо в пользование на иных основаниях;
3.1.16. при прекращении Договора возвратить Наймодателю Помещения в последний календарный день действия Договора. В случае задержки с возвращением, Наниматель обязуется заплатить Наймодателю неустойку за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности в размере ___ % (________ процентов) от одномесячной суммы платы за наем. Возвращаемые Нанимателем Помещения должны быть, с учетом обусловленного действием Договора естественного износа Помещений, в состоянии, соответствующем состоянию, зафиксированному в составленном при передаче Помещений Нанимателю акте приема-передачи Помещений, либо, в с учетом произведенных Нанимателем с согласия Наймодателя изменений или улучшений, в состоянии лучшем, чем зафиксировано в названном акте приема-передачи. При передаче Помещений Наймодателю составляется акт приема-передачи Помещений, который подлежит подписанию обеими Сторонами.
3.1.17. полностью возместить вред, возникший от гибели или повреждения Помещений, которые произойдут во время, когда Помещения, находились во владении Нанимателя, если он не докажет, что гибель или повреждения Помещений произошли в связи с обстоятельствами, которые не исходили от Нанимателя. Наниматель не несет ответственности за естественный износ, ухудшение или изменение состояния Помещений, которые произошли в процессе использования Помещений в соответствии с Договором.
3.2. Наймодатель обязан:
3.2.1. не позднее «___» _______ 200__ г. передать Нанимателю Помещения и принадлежности к ним в состоянии пригодном для использования в соответствии с Договором. В случае, если Наймодатель умышленно медлит с передачей Помещений в пользование Нанимателю, Наймодатель обязан по требованию Нанимателя заплатить последнему за каждый календарный день задержки с исполнением обязанности неустойку в размере ____ % (________ процентов) от суммы платы за наем, зафиксированной в пункте 2.1. Договора. В случае задержки с передачей сроком свыше 30 (тридцати) календарных дней, у Нанимателя имеется право отступиться от Договора, письменно сообщив об этом Наймодателю.
Примечание: Стороны могут договориться о другом сроке, чем это предусмотрено в пункте 3.2.1, в течение которого наниматель вправе отступиться от договора в случае, если наймодатель задержится с передачей помещений.
3.2.2. обеспечить возможность Нанимателю пользоваться Помещениями в таких пределах и таким способом, которые необходимы для владения и пользования Помещениями в соответствии с Договором;
3.2.3. при реализации своих прав и исполнении своих обязанностей, по возможности, как можно меньше мешать Нанимателю в его хозяйственной деятельности;
3.2.4. сообщать Нанимателю об известных ему возможных неполадках и повреждениях электросети, водоснабжения и ином обеспечении;
3.2.5. платить за Помещения все государственные и местные налоги;
3.2.6. не отказываться от дачи согласия на производство Нанимателем улучшений и изменений Помещений, если улучшения и изменения необходимы для пользования Помещениями или для разумного хозяйствования в них;
3.3. Наниматель имеет право:
3.3.1. в соответствии с надобностями Нанимателю и целью использования Помещений беспрепятственно пользоваться Помещениями и находящимися в них коммуникациями, в т.ч. электричеством, водой и канализацией;
3.3.2. постольку, поскольку это не приведет к существенному увеличению стоимости Помещений, производить в Помещениях изменения или улучшения, но лишь при наличии письменного согласия Наймодателя;
3.3.3. согласовав с Наймодателем, за свой счет, размещать на внешней стене здания, расположенного в г. Таллинне по ________, и/или в Помещениях рекламу, которая по форме и содержанию должна соответствовать требованиям правовых актов и добрых обычаев, а также таблички, лого и иную символику с наименованием коммерческого товарищества, оставаясь ответственным за вышеуказанное и, неся все связанные в этим расходы по налогам и иным платежам;
3.3.4. если это возможно без причинения вреда Помещениями, при прекращении Договора, изымать произведенные в Помещениях улучшения и изменения.
3.4. Наймодатель имеет право;
3.4.1. получать предусмотренные Договором, подлежащие оплате Нанимателем, плату за наем и иные суммы;
3.4.2. в соответствии с определенными в Договоре целями, проверять использование помещений, их обслуживание и сохранность и при необходимости делать предписания Нанимателю о предотвращении ухудшения технического состояния Помещений, если это обусловлено неисполнением обязанностей Нанимателя;
3.4.3. входить в Помещения в целях предотвращения аварий и несчастных случаев, а также - для ликвидации их последствий.
4. Вступление Договора в силу и его прекращение
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение срока в ___ (________) лет, т.е. до «___» ________ 200__ г.
4.2. Договор прекращается:
4.2.1. истечением срока;
4.2.2. в случае гибели Помещений или их прихода в непригодное состояние, а также в случае принудительного отчуждения Помещений;
4.2.3. прекращением Договора на ином предусмотренном в законе или в Договоре основании, в т.ч. при отступлении или отказе Сторон от Договора.
4.3. В случае, если Наймодатель существенно нарушает Договор, Наниматель имеет право, письменно предуведомив Наймодателя за 1 (один) месяц, досрочно в исключительном порядке отказаться от Договора.
4.4. В случае, если Наниматель существенно нарушает Договор, Наймодатель имеет право, письменно предуведомив Нанимателя за 1 (один) месяц, досрочно в исключительном порядке отказаться от Договора. Предуведомления за 1 (один) месяц не требуется в случае, предусмотренном в пункте 4.5. Договора. В числе прочего, но не единственно, существенным нарушением считается:
4.4.1. Наниматель пользуется Помещениями в противоречии с предусмотренным в Договоре целевым назначением;
4.4.2. деятельность Нанимателя ухудшает состояниие Помещений;
4.4.3. Наниматель своей деятельностью препятствует нормальной эксплуатации Помещений либо препятствует исполнению Наймодателем своих Договорных обязанностей;
4.4.4. Наниматель производит в Помещениях перестройку, улучшения или изменения без письменного согласия Наймодателя;
4.4.5. Наниматель, несмотря на предварительное предупреждение Наймодателя, не производит в Помещениях ремонт, в случаях, когда это, согласно Договору, входит в его обязанности;
4.4.6. Наниматель предоставил без письменного согласия Наймодателя Помещения частично или полностью третьим лицам в поднаем или в пользование иным способом.
4.5. Наймодатель имеет право досрочно в исключительном порядке отказаться от Договора, сообщив об этом Нанимателю письменно за 14 (четырнадцать) календарных дней в случае, если Наниматель по истечении 30 (тридцати) дней после истечения срока платежа не внес в полном объеме плату за наем или иные предусмотренные Договором платежи или добавляющуюся к задолженности пеню.
4.6. Стороны имеют право независимо от причин в исключительном порядке отказаться от Договора, письменно сообщив об этом другой Стороне как минимум за ___ (______) месяцев.
Примечание: Заключенный на определенный срок договор найма, как правило, прекращается истечением срока. В отличие от договора найма жилого помещения, в договоре найма коммерческих помещений стороны, при заключении договора, могут свободно договариваться о досрочном отказе от договора в исключительном порядке на иных основаниях, чем это предусмотрено в законе. Однако, при отказе от договора найма в исключительном порядке, следует придерживаться установленных в ст. 325 ОПЗ требований к форме отказа.
5. Заключительные положения
5.1. В неурегулированных в настоящем Договоре вопросах Стороны будут руководствоваться законодательством Эстонской Республики.
5.2. Изменения и дополнения Договора оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.
5.3. Сторона предоставляет другой Стороне связанные с Договором сообщения по указанным в Договоре адресам. Об изменении своего адреса Стороны незамедлительно сообщают другой Стороне.
5.4. За исключением случаев, когда в Договоре предусмотрена письменная форма сообщения, передача сообщения осуществляется по телефону, е-почте или факсу. Письменные сообщения высылаются другой Стороне заказным письмом по почте или вручаются другой Стороне под подпись. Письменное сообщение считается переданным другой Стороне, если с момента передачи его на почту прошло 5 (пять) календарных дней.
5.5. Любое требование Стороны, которое передается в связи с нарушением другой Стороной Договора, должно быть представлено в письменной форме.
5.6. Сторона не несет ответственности за исполнение принятых по Договору обязанностей, если докажет, что она не исполнила обязанность либо исполнила ее ненадлежащим образом в силу действия непреодолимой силы.
5.7. Возникающие из исполнения настоящего Договора споры и разногласия Стороны будут пытаться разрешать путем переговоров, происходящих на основе принципа добросовестности. При недостижении соглашения споры разрешаются в суде на основаниях и в порядке, предусмотренных законодательством Эстонской Республики.
5.8. Договор составлен и подписан в двух идентичных, имеющих одинаковую юридическую силу, экземплярах, из которых один остается у Наймодателя, а второй - у Нанимателя.
5.9. Контактные данные Сторон:
Наймодатель:	Наниматель:
____________ (имя лица для контактов)	____________ (имя лица для контактов) 
место нахождения ___________	место нахождения ___________
тел. ______________ факс ____________	тел. ______________ факс ____________
е-почта ___________________	е-почта ___________________
5.10. При заключении Договора его неотъемлемой частью является приложение 1 - план Помещений.
Подписи представителей Сторон:
Наймодатель: ______________________	Наниматель: ______________________