Договор найма жилого помещения
Таллинн «__» __________ 200 __ г.
______________________, в дальнейшем именуемый «Наймодатель», личный (регистрационный) код ___________, место жительства (нахождения) ___________________ (чьим представителем действует ________________)
и
______________________, в дальнейшем именуемый «Наниматель», личный (регистрационный) код ___________ (чьим представителем действует ______ __________________)
кого в дальнейшем именуют отдельно «Сторона» и обеих вместе «Стороны», заключили настоящий договор найма жилого помещения, именуемый в дальнейшем «Договор», на нижеследующих условиях:
Примечание: Нормы Обязательственно-правового закона (ОПЗ), регулирующие договор найма, в отношениях по найму жилого помещения, как сторону более слабую, защищают нанимателя. Стороны, заключив договор найма жилого помещения, ощутимо связаны положениями закона, поскольку в соответствии со ст. 275 ОПЗ соглашение, заключенное в договоре найма жилого помещения с отклонением от положений закона во вред нанимателю в части прав, обязанностей и ответственности сторон является ничтожным. Поскольку соглашения, в случае их заключения с отклонением от положений закона во вред нанимателю, ничтожны, и поскольку применять следует указанное в законе, то на практике не считается разумным «переписывание закона в договор», и в договоре фиксируют лишь наиболее существенные, по мнению сторон, условия. Поскольку на практике эти договоры заключаются, как правило, на определенный срок, то и предложенный образец также о договоре найма жилого помещения, заключенном на определенный срок.
1. Предмет договора.
1.1. Договором Наймодатель предоставляет Нанимателю во временное пользование за плату, принадлежащую Наймодателю квартиру нр. ___, расположенную в жилом доме нр. ___ по ул. __________ в г. Таллинне, общей площадью ______ м2, состоящую из ______ комнат, _____ кухни, _____ ванной, _____ туалета, _____ балкона, _____ кладовки, в дальнейшем именуемые «Жилое помещение».
1.2. Наймодатель предоставляет Нанимателю Жилое помещение с исправной и надлежаще функционирующей системой водоснабжения и канализации, исправными и соответствующими целям пользования системами отопления, вентиляции и электропитания, а также со следующими предметами обстановки и кухонной техники ______________________________ _______________________________________________________________________________.
1.3. Наймодатель предоставляет Нанимателю Жилое помещение в пользование с «__» _______ 200__ г. по «__» _______ 200__ г.
2. Плата за наем и побочные расходы.
2.1. Наниматель обязуется ежемесячно платить Наймодателю за пользование Жилым помещением плату за наем в сумме _____ (____________) крон.
Примечание: Согласно ч.1 ст. 292 ОПЗ предполагается, что в согласованной плате за наем содержатся также все побочные расходы, т.е. коммунальные расходы и расходы на обслуживание. В то же время то же положение допускает соглашение сторон, по которому оплате, кроме платы за наем, подлежат также иные расходы, связанные с пользованием жилым помещением. На практике соглашения обычно заключаются именно таким образом, поэтому подобного рода соглашение отражено также в данном образце.
2.2. В течение срока действия Договора Наниматель, дополнительно к плате за наем, указанной в пункте 2.1, должен платить:
2.2.1. за все потребленные им коммунальные услуги (в том числе за теплую и холодную воду, канализацию и отопление), в соответствии с показателями счетчиков и по установленным тарифам, на основании счета лица, предлагающего услуги или посредничающего в оказании услуг;
2.2.2. за электроэнергию по установленным официальным тарифам в соответствии с показаниями электросчетчика;
2.2.3. за пользование телефонными услугами на основании счета, представленного лицом, оказывающим услугу.
2.3. В качестве предоплаты Наниматель обязан заплатить при заключении Договора сумму в размере платы за наем за 1 (один) месяц. В дальнейшем Наниматель платит за наем в течение подлежащего оплате месяца к ___ числу.
2.4. В случае задержки платы за наем, Наниматель обязан заплатить Наймодателю за каждый задержанный с платежом день пеню в размере ____ % (___________ процентов) от суммы, подлежащей уплате.
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Наниматель обязан:
3.1.1. принять у Наймодателя владение Жилым помещением и при принятии тщательно осмотреть Жилое помещение;
3.1.2. пользоваться Жилым помещением для проживания, т.е. целесообразно, на основании Договора и в соответствии с целевым назначением Жилого помещения;
3.1.3. в Жилом помещении и в местах общего пользования жилого дома придерживаться требований правил благоустройства, санитарии и противопожарной безопасности;
3.1.4. считаться с интересами жильцов дома и соседей;
3.1.5. полностью возместить вред, нанесенный полным уничтожением Жилого помещения и/или его повреждением, которое возникнет во время, когда Жилое помещение находилось во владении Нанимателя, если он не докажет, что уничтожение или повреждение возникли по обстоятельствам, которые не исходили от него. Наниматель не несет ответственности за естественный износ Жилого помещения, ухудшение или изменение его состояния, которые возникли в связи с пользованием Жилым помещением в соответствии с Договором.
3.1.6. за свой счет устранить возникший недостаток Жилого помещения, устранение которого возможно проведением обычных для сохранения вещи незначительной уборки или ухода;
3.1.7. разрешать Наймодателю осмотреть Жилое помещение, если это необходимо для сохранения, отчуждения или сдачи Жилого помещения в наем другому лицу;
3.1.8. без письменного согласия Наймодателя не предоставлять Жилое помещение в поднаем;
3.1.9. возвратить Жилое помещение вместе с принадлежностями в последний день срока Договора в состоянии, которое соответствует, учитывая нормальный износ, пользованию Жилым помещением в соответствии с Договором.
3.2. Наймодатель обязан:
3.1.2. предоставить Жилое помещение Нанимателю в пользование, согласно Договору и в пригодном для использования состоянии, не позднее «__» ________ 200__ г.;
3.2.2. предоставить Нанимателю возможность пользоваться Жилым помещением в соответствии с настоящим Договором;
3.2.3. если это необходимо для пользования Жилым помещением, не отказывать Нанимателю в даче согласия на производство улучшений и изменений Жилого помещения;
3.2.4. не вмешиваться без уважительных причин в личную жизнь Нанимателя;
3.2.5. оплатить расходы на аварийный ремонт, если авария произошла не по вине Нанимателя.
3.3. Наниматель имеет право:
3.1.1. производить улучшения и изменения Жилого помещения лишь на основании письменного согласия Наймодателя;
3.3.2. если это возможно без повреждения Жилого помещения, изъять при прекращении Договора, произведенное в Жилом помещении улучшение или изменение;
3.3.3. вселять в предоставленное в наем Жилое помещение своих супруга и несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей. Других членов семьи Наниматель вправе вселять с письменного согласия Наймодателя.
4. Вступление Договора в законную силу и его прекращение
4.1. Настоящий Договор прекращается истечением указного в пункте 1.3 срока, а также на ином предусмотренном в законе или Договоре основании.
Примечание: Ч. 1 ст. 309 ОПЗ предусматривает в качестве основания для прекращения срочного договора найма лишь истечение срока, за исключением случая, когда от договора отказываются в исключительном порядке. Отказ в исключительно порядке может быть как при срочном, так и при бессрочном договоре найма, если это происходит по уважительной причине. Согласно ч. 1 ст. 313 ОПЗ причина считается уважительной, если при ее наличии от стороны, желающей отказаться от договора, с учетом всех обстоятельств и взаимных интересов, нельзя ожидать, что она продолжит исполнение договора. Примерный перечень оснований для отказа от договора в исключительном порядке приведен в статьях 314 - 319 ОПЗ. Так же как и при других условиях договора найма, при отказе в исключительном порядке важно, чтобы тем самым наниматель жилого помещения не был поставлен в условия худшие, чем предусмотрено законом. Ст. 325 ОПЗ определяет форму отказа от договора найма и данные, которые должны содержаться в заявлении об отказе. Стороны могут отказаться от договора найма путем подачи составленного в письменно воспроизводимой форме заявления, в котором как минимум должны быть указаны: наименование сданной внаем вещи; день прекращения договора; основание для отказа от договора; порядок и срок оспаривания отказа от договора. При отказе от договора нанимателю необходимо согласие супруга, проживающего вместе с ним в нанятом жилом помещении. Отказ от договора, не соответствующий вышеперечисленным требованиям, в соответствии с ч. 5 ст. 325 ОПЗ, ничтожен
4.2. На основаниях и в порядке предусмотренных законом, Наниматель и Наймодатель имеют вытекающие из Обязательственно-правового закона права на отказ от Договора в исключительном порядке.
5. Иные условия
5.1. В неурегулированных настоящим Договором вопросах Стороны руководствуются законодательством Эстонской Республики.
5.2. Одна Сторона передает вытекающие из Договора сообщения другой Стороне по телефону, е-почте или по факсу, за исключением случаев, когда в Договоре предусмотрена письменная форма сообщения.
Письменные сообщения отправляются другой Стороне по почте заказным письмом или вручаются другой Стороне под подпись. Письменное сообщение считается переданным другой Стороне, если с момента его сдачи на почту прошло 5 (пять) календарных дней.
5.3. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются между Сторонами путем добросовестно ведущихся переговоров. При недостижении соглашения споры разрешаются в комиссии по жилищным спорам либо в суде на основаниях и в порядке, предусмотренных законодательством Эстонской Республики.
5.4. Для разрешения неурегулированных в Договоре вопросов по соглашению Сторон к Договору можно прилагать письменные приложения, которые составляют неотъемлемую часть настоящего Договора.
5.5. Договор составлен и подписан в двух идентичных, имеющих одинаковую юридическую силу экземплярах, из которых один остается Наймодателю, а другой Нанимателю.
5.6. Контактные данные Сторон:
Наймодатель: _______________________	Наниматель: _______________________
почтовый адрес: _______________	почтовый адрес: ________________
телефон : __________________	телефон : __________________
e-почта: _______________________	e-почта: _____________________
Наймодатель: ___________________	Наниматель: ___________________